ברוכים הבאים לחממה!
אנו מאמינים בחיזוק ישראל דרך פיתוח נדל”ן ומזמינים אתכם להצטרף למשימה.
החממה שלנו מספקת הכשרה, ליווי וייעוץ ליזמים בכל שלבי הדרך, מתמחה בהתחדשות עירונית ומציעה פיקוח ובקרת איכות לפרויקטים. בין אם אתם מתחילים או מנוסים, אנחנו כאן לתמוך בחזונכם ולסייע לכם להשתלב בעיצוב עתיד המדינה. יחד, נוכל לבנות ישראל חזקה ומשגשגת יותר.
נעים להכיר!
אני ארז פודמסקי שקד, נשוי לדנה ואב ליותם, רועי, נמרוד ועתליה.
אני מאמין שככל שנהיה מעורבים יותר בעשייה חברתית וכלכלית, כך נהנה כולנו מחברה איכותית יותר ומאיכות חיים גבוהה יותר. זו הסיבה שבעשור השני לחיי בחרתי להיות חלק מהצוות שהוביל את תנועת הנוער “הצופים”, ובהמשך בחרתי להתחיל את הקריירה המקצועית שלי בתפקידים במגזר הציבורי.
בהכשרתי אני בוגר תואר במשפטים ובמנהל עסקים ובעל ניסיון פרקטי רב שנים בהדרכה והנחיית קבוצות. התוכן המקצועי בו התמחיתי והעמקתי במהלך 20 שנות עבודתי בפרקליטות ובעיריית בת ים, בה כיהנתי כסמנכ”ל תכנון ופיתוח וכמנכ”ל עירייה, הוא תחום תכנון הבנייה ויזום הנדל”ן.
במהלך 7 השנים בהן אני פועל בעולם העסקי, הקמתי את חברת DES – חברה המתמחה במתן שירותים רב תחומיים הכוללים משפט, כלכלה, תכנון ובנייה, ושיווק בתחום הנדל”ן. נכון להיום, אנו מייעצים ו/או מנהלים למעלה מ-30 פרויקטים בתחום השבחת קרקעות, התחדשות עירונית והוצאת היתרים.
קרא עוד
לאחר שפעילות החברה התבססה, מצאתי לנכון לפעול ולהגדיל את ההשפעה שלנו כחברה על עולם הנדל”ן בישראל. לצורך כך, החלטתי לפתוח מסגרת הכשרה למי שמבקש להרחיב את הבנתו וידיעותיו בתחום יזום הנדל”ן. המסגרת תעניק לו ליווי ותמיכה, בזמן שהוא עושה את צעדיו הראשונים בעולם היזמות ותהווה לו קהילת שייכות.
בנוסף, גיבשנו מערכת שירותים חדשה שתאפשר לבעלי נכסים המבקשים לקדם פרויקט התחדשות עירונית או שהחלו תהליך כזה ומבקשים להגדיל את מעורבותם בנעשה, לרכוש ידע, להתייעץ ובמידת הצורך לבצע מדי פעם ביקורת חיצונית על התקדמות הפרויקט ועל תפקוד היזם.
מאז ומתמיד האמנתי שידע הוא בסיס למעורבות איכותית, ושמעורבות איכותית מבטיחה תוצאות לא פחות ממצוינות.
הצטרפו אלינו וביחד נעשה את ישראל חזקה ומשגשגת!
עושים פינוי בינוי חכם
שליטה בפרטים הקטנים - עם ליווי מקצועי לאורך כל הדרך.
כשיוצאים לפרויקט פינוי-בינוי, אתם כבעלי הנכסים משקיעים הכי הרבה. אתם מעניקים לחברות יזמיות ועורכי דין את הזכות לתכנן על האדמה שלכם, במטרה ליצור פרויקט גדול יותר. כך יתאפשר להרוס ולבנות לכם בתים חדשים, וליזם בתים למכירה ברווח.
זכרו: לכם יש בית אחד, ליזם יש עשרות. אף אחד לא ידאג לבית שלכם יותר מכם. אבל אתם לא בהכרח בקיאים בחומר, בתהליכים ובמושגים. לכן, אתם חייבים גורם בלתי תלוי ביזם, שיאסוף מידע רלוונטי ויתרגם אותו לפעילות ממשית עבורכם. האם הדברים עומדים בסטנדרט? מה אפשר לייעל?
זה בדיוק מה שאנחנו מציעים: דרכים וכלים להפוך אתכם מתצפיתנים לחלק מהבקרים והמפקחים על התהליך.
חשוב להבין: האינטרס של היזם אינו בהכרח האינטרס שלכם כבעלי הנכס. היזם מתמודד עם מורכבות וקשיים באישור כל פרויקט התחדשות עירונית. הוא ירצה להחזיק ביד כמה עשרות פרויקטים, כדי לדחוף אותם ולבחור להריץ את מה שקל ומהיר יותר למימוש.
במציאות של היום, כשלוקח זמן רב לאשר היתרים ומדיניות התכנון לא תמיד ברורה, היזמים נאלצים לפעול בגישה של “אתפוס מספיק פרויקטים ואקדם את מה שירוץ הכי מהר”.
אבל בעיניכם, כבעלי הנכס, אתם צריכים להיות ב-100% מיקוד על הפרויקט שלכם. אם הוא נתקע מסיבה כלשהי, אתם רוצים שיתרכזו בבעיה ויפתרו אותה במהירות האפשרית.
הכלים החכמים שלנו לפינוי בינוי שלך
ניהול במיקור חוץ
ניהול התהליך על ידינו מבודד משלל הפעילויות המתנהלות בחברה מדי יום ומבטיח קידום עקבי ורציף.
הדיווח החודשי מעניק לך ולמנהלים שלך סטטוס מדויק ומבטיח קידום יעיל של התהליך.
שימוש בשירותי החברה מאפשר לך כבעלים לבודד את התהליך ולשים עליו פוקוס מיוחד – דבר שיבטיח יעילות לפחות בצד היזמי של התהליך ובהכרח יקצר את הזמנים.
העלות השוטפת של השירותים שלנו נגישה והיא מבוססת בין היתר על תשלום בהגעה לתוצאה.
בקרה ופיקוח
שימוש במומחיות החברה ושירותיה לניהול בקרה שוטפת (חודשית, דו-חודשית או תלת-חודשית) על תהליכי אישור תב”ע או היתר המבוצעים על ידי כוחות פנים בחברה, מבטיח פוקוס ותשומת לב ארגונית על תהליכי ליבה חשובים אלה.
הדבר מאפשר קבלת ייעוץ חיצוני שהוא בחזקת “מחוץ לקופסה” במקרה של קיבעון בהתקדמות.
שימוש בשירותי החברה מאפשר לך כבעלים לבודד את התהליך ולשים עליו פוקוס מיוחד – דבר שיבטיח יעילות לפחות בצד היזמי של התהליך ובהכרח יקצר את הזמנים.
העלות השוטפת של השירותים שלנו נגישה והיא מבוססת בין היתר על תשלום בהגעה לתוצאה.
תו איכות להתחדשות עירונית
בפרויקט פינוי-בינוי, אנו מפקידים את גורלנו בידי יזמים ועורכי דין.
כפי שלא נקנה רכב ללא רישוי או מוצר מזון ללא פיקוח משרד הבריאות, כך אין היגיון למסור את ביתנו למי שאינו נתון לבקרת איכות מקצועית.
לכן, פיתחנו מערכת “תו איכות להתחדשות” – כלי חיוני עבורכם, בעלי הנכסים:
- בקרה שיטתית: יצרנו סדרת מבדקים מקיפה המבוססת על ניסיוננו המצטבר, הבוחנת את כל שלבי הפרויקט.
- הערכה מדויקת: הבדיקה מתמקדת בפרויקט הספציפי שלכם, ולא בהערכה כללית של היזם.
- מדדי איכות מקיפים: היזם מקבל ציון איכות המשקף את ביצועיו בתחומי התכנון, הכלכלה, הביצוע, התקשורת עם העירייה ועם הדיירים.
- בדיקות תקופתיות: אנו מנפיקים תו תקן שנתי, עם אפשרות לבדיקות תכופות יותר (עד 4 פעמים בשנה).
- שקיפות ואחריות: עלויות הבדיקה חלות על היזם, מה שמעודד אותו לעמוד בסטנדרטים גבוהים.
המלצתנו: דרשו מהיזם שלכם להציג תו איכות זה. זוהי הדרך הטובה ביותר להבטיח שהפרויקט שלכם מתנהל ברמה המקצועית הגבוהה ביותר, תוך שמירה על האינטרסים שלכם לאורך כל הדרך.
מידע נוסף על פינוי בינוי
למה אנחנו זקוקים למנהל פרויקט או מפקח, אם כבר יש לנו עורך דין ויזם?
בפרויקט פינוי בינוי, אתם – בעלי הנכסים – הם המשקיעים המרכזיים. הבתים שלכם שווים עשרות מיליוני שקלים, ולכן חשוב שיהיה לכם ייצוג מקצועי לאורך כל הדרך.
מנהל פרויקט מטעמכם יקדם את האינטרסים שלכם באופן בלעדי.
הוא ייבחר על ידכם ויהיה מחויב רק לכם, יקדם את התכנון והארגון של המתחם לטובתכם, ויספק דיווחים שוטפים על התקדמות התהליך. חשוב מכך, הוא יעדכן אתכם אם התהליך מתעכב בגלל דרישות של היזם או העירייה.
זכרו, מגיע לכם להמשיך לשלוט בגורל הבית שלכם!
מה ההבדל בין מפקח תכנוני לבין מנהל תכנוני?
ההבדל העיקרי הוא ברמת המעורבות והאחריות.
מפקח תכנוני מבצע ביקורת תקופתית על התהליך. הוא בודק את התקדמות התכנון והפרויקט ומספק דו”חות לבעלי הנכסים על איכות הפעילות וקצב ההתקדמות.
לעומת זאת, מנהל תכנוני לוקח תפקיד אקטיבי יותר. הוא מוביל ומנהל את כל תהליך התכנון, כולל ניהול האדריכל, היועצים והקשר עם העירייה. הוא גם אחראי על דיווח שוטף ומפורט לבעלי הנכסים. בקיצור, המנהל התכנוני הוא שותף פעיל בקידום הפרויקט, בעוד המפקח מבצע בקרה מהצד.
כיצד המנהל או המפקח מטעם הדיירים תורם לקידום הפרויקט?
התרומה של מנהל או מפקח מטעם הדיירים היא משמעותית. ראשית, הוא מבטיח שהיזם שומר על רמת מחויבות גבוהה לפרויקט שלכם.
זה חשוב במיוחד כשליזם יש מספר פרויקטים במקביל.
שנית, הוא מסייע בהתאמת מתווה הפרויקט למדיניות העירונית, מה שיכול לזרז משמעותית את תהליך האישור. הניסיון והמומחיות שלנו מאפשרים לנו לייעל את תהליכי התכנון ולפתור בעיות מורכבות.
בנוסף, הפיקוח החיצוני מספק לכם, הדיירים, שקיפות מלאה לגבי התקדמות הפרויקט. זה מאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות ולהבטיח שהאינטרסים שלכם נשמרים לאורך כל הדרך.
האם האינטרסים שלנו ושל היזם באמת זהים?
למרות שבאופן כללי כולם רוצים שהפרויקט יצא לפועל, יש נקודות לאורך הדרך שבהן האינטרסים עלולים להתנגש.
למשל, היזם מקדם בדרך כלל מספר פרויקטים במקביל ועושה תיעדוף של המשאבים שלו. לא תמיד הפרויקט שלכם יהיה בראש סדר העדיפויות שלו.
בנוסף, היזם שואף לפרויקט גדול ורווחי ככל האפשר, מה שעלול לגרום לקשיים תכנוניים מול הרשויות.
לעתים, ויתור על מעט שטח או רווחיות יכול לזרז משמעותית את אישור הפרויקט, אך ליזם יש פחות תמריץ לעשות זאת.
תפקידנו הוא לאזן בין האינטרסים ולהבטיח שהפרויקט מתקדם בקצב הטוב ביותר עבורכם.
האם זה לא תפקידו של עורך הדין לפקח על היזם?
אכן, לעורך הדין יש תפקיד חשוב בפרויקט, אך חשוב להבין את ההבדל בין התפקידים.
עורך הדין מתמקד בהיבטים המשפטיים של הפרויקט, כמו ניסוח ההסכם מול היזם והבטחת הזכויות המשפטיות שלכם.
אנחנו, לעומת זאת, מתמחים בקידום תוכניות בוועדות התכנון השונות ובניהול הפרקטי של הפרויקט. אנחנו מרוכזים בקידום התכנון ובבניית התשתית המעשית להצלחת הפרויקט.
יש לנו את הכלים והניסיון לזהות ולפתור אתגרים תכנוניים ולוודא שהפרויקט מתקדם בקצב הרצוי.
מתי הזמן הנכון להתקשר אתכם ומה עדיף - ניהול או פיקוח?
האמת היא שבכל שלב של הפרויקט אנחנו יכולים להעניק לכם ערך משמעותי.
- אם טרם התארגנתם, נוכל לסייע בגיבוש הפרויקט, בחירת עורך דין וביצוע מכרז יזמים.
- אם כבר בחרתם עורך דין אך טרם בחרתם יזם, נוכל לבנות תוכנית עסקית מקצועית, לפנות ליזמים, ולסייע בניתוח ההצעות ובחירת היזם המתאים ביותר.
- אם כבר בחרתם יזם, נוכל להוביל אותו בדרך היעילה ביותר לאישור הפרויקט והוצאתו לפועל. לחלופין, נוכל לבצע פיקוח על פעילות היזם ולעדכן אתכם באופן שוטף.
באשר לשאלה: מה עדיף – ניהול או פיקוח? זה תלוי במצב הספציפי של הפרויקט שלכם ובצרכים שלכם.
ניהול מלא מעניק שליטה רבה יותר, בעוד פיקוח מאפשר בקרה תוך שמירה על גמישות. נשמח לדון איתכם בפרטים ולהמליץ על האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.
מי משלם לכם וכמה זה עולה?
למרות שהיזם משלם את שכרנו, חשוב להבין שאתם, בעלי הנכסים, הם המשקיעים העיקריים בפרויקט.
אתם מעניקים ליזם את הזכות לקדם פרויקט על הקרקע של הדירות שלכם, ששווה עשרות מיליוני שקלים.
אתם תדרשו מהיזם לשלם על שירות של ניהול או פיקוח לאורך כל התקופה עד תחילת הבנייה. זה מבטיח שיש מישהו מטעמכם שמפקח על היזם באופן יומיומי, מכיוון שכל יום של עיכוב משפיע ישירות על הרווח שלכם מהעסקה.
העלות של השירותים שלנו היא נגישה ומבוססת על תשלום בהגעה לתוצאות.
אנחנו לא מקבלים אחוזים מהמכירות או מהשווי, אלא שכר קבוע עבור עבודתנו.
במה אתם שונים מ"מארגנים" אחרים בשוק?
יש שני הבדלים מרכזיים בינינו לבין מארגנים אחרים:
ראשית, אנחנו בעלי ידע מקצועי רחב ושנות ניסיון רבות בניהול תהליכי התחדשות עירונית ואישור תוכניות והיתרים. זה מאפשר לנו להתמודד עם מורכבויות הפרויקט ביעילות רבה יותר.
שנית, אין לנו כל זיקה או תלות ביזם לאחר שנבחר.
שכרנו אמנם משולם על ידי היזם, אבל הוא קבוע ואינו תלוי באחוזים מהמכירות או מהשווי של הפרויקט.
זה מבטיח שהאינטרסים שלנו מיושרים לחלוטין עם האינטרסים שלכם, הדיירים.
איך זה בא לידי ביטוי שאנחנו "עובדים אצלכם ומטעמכם"?
המחויבות שלנו אליכם, הדיירים, באה לידי ביטוי בכמה אופנים מרכזיים:
ראשית, אתם יכולים להפסיק את השירות שלנו בכל עת, ללא כל עלות מעבר לתשלום עבור החודשים שכבר עבדנו. זה מבטיח שאנחנו תמיד פועלים לשביעות רצונכם.
שנית, אנחנו מעניקים את השירות ישירות לכם, הדיירים.
זה אומר שאנחנו מחויבים לשקיפות מלאה ולדיווח שוטף על כל התפתחות בפרויקט.
לבסוף, היכולת שלכם להפסיק את השירות שלנו אם אינכם מרוצים מבטיחה שנעשה את העבודה הטובה ביותר האפשרית עבורכם.
איך זה שבסוף ההצעות של כל היזמים דומות? ולמה לפעמים הפרויקט לא יוצא לפועל?
זו שאלה מצוינת שנוגעת בלב התהליך.
בשלב ה”מכרז” הראשוני, לרוב אין תוכנית ברורה לגבי כמות הזכויות שניתן יהיה לבנות. זה יוצר קושי בחישוב כלכלי אמיתי של התמורות לדיירים.
במצב כזה, חברות יזמיות נוטות לפעול בשיטת “להכניס את הרגל בדלת”. הן מבטיחות כמעט כל דבר כדי לזכות בזכות לקדם את הפרויקט, כשהן יודעות שבהמשך יוכלו להתאים את התמורות לתוכנית שתאושר בפועל.
לגבי השאלה למה לפעמים פרויקטים לא יוצאים לפועל, הסיבות יכולות להיות מגוונות. לעתים זה בגלל קשיים בקבלת אישורים מהרשויות, לעתים בגלל שינויים בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולפעמים בגלל חוסר הסכמה בין הדיירים או בין הדיירים ליזם.
זו בדיוק הסיבה שחשוב כל כך שיהיה לכם ליווי מקצועי לאורך כל הדרך, שיוכל לזהות בעיות פוטנציאליות מראש ולעזור בפתרונן.
האם התמורה הגבוהה ביותר היא באמת הדבר החשוב ביותר?
למרות שתמורה גבוהה נשמעת מפתה, היא לא תמיד הדבר החשוב ביותר. יש לקחת בחשבון גורמים נוספים כמו זמן ביצוע הפרויקט, איכות הבנייה, והיתכנות האישור של התוכנית.
לרוב, יש מתח בין היקף הבנייה שהיזם רוצה (שמשפיע על התמורה שהוא יכול להציע) לבין הזמן שייקח לאשר את תוכניות הבנייה וההיתרים. פרויקט גדול יותר עשוי להציע תמורה גבוהה יותר, אך גם להיתקל בקשיים רבים יותר באישורו, מה שעלול לעכב משמעותית את הביצוע.
חשוב לזכור שלעתים, פרויקט קטן יותר שיוצא לפועל מהר יותר עשוי להיות עדיף על פני פרויקט גדול יותר שעלול להתעכב שנים רבות או אפילו לא לצאת לפועל כלל.
אנחנו מאמינים בגישה מאוזנת. תפקידנו הוא לפשט את המידע, להסביר את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות, ולתת לכם, הדיירים, את הכלים לקבל החלטה מושכלת שמתאימה לצרכים ולרצונות שלכם. בסופו של דבר, ההחלטה היא שלכם, ואנחנו כאן כדי לוודא שיש לכם את כל המידע הדרוש כדי לקבל אותה.
מומחים בהתחדשות עירונית
המעורבות שלנו בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ הפכה אותנו למומחים בהתחדשות עירונית
מומחה
בתכנון
מומחה בתכנון משפטי
מומחה בתקשורת דיירים
מומחה בבדיקת כדאיות כלכלית
לפרטים נוספים צרו קשר
החממה – המקום שלך לצמוח
לומדים ומתנסים בכלים מעשיים ליזמות נדל”ן נשארים איתך כל הדרך עד לפרוייקט הראשון שלך ו… מעבר
שילוב ייחודי של למידה, התנסות ומסגרת תומכת
רכישת ידע מקצועי ופיתוח מיומנויות מעשיות
ליווי אישי וקבוצתי לאורך כל הדרך
איך זה עובד?
יזמות נדל"ן היא מסע ארוך טווח.
התכנית שלנו מותאמת כך שתוכלו לשלב אותה לצד העיסוק המרכזי שלכם. בחממה שלנו, אתם לא לבד. אנחנו כאן ללוות, לתמוך ולהצעיד אתכם קדימה בדרך להגשמת החלום הנדל”ני שלכם.
דברים שלומדים
ליווי ואימון ליזמים מתחילים
תמיכה במתקדמים
קהילה תומכת
הכשרה ליזמים חסרי ניסיון
מוזמנים להאזין
מדברים על עסקים יזמות ומה שבניהם
קהילת הנדל"ן שלנו
חיבור, למידה וצמיחה משותפת
הצטרפו לקהילה הדינמית שלנו, המאגדת אנשי מקצוע ויזמים בתחום הנדל”ן:
- ייעוץ מקצועי: גישה למומחים מובילים בתחום.
- אירועים והשתלמויות: הזדמנויות למידה וחיבור עם עמיתים לתחום.
- תכנים איכותיים: מידע עדכני וניתוחים מעמיקים בנושאי נדל”ן.
- חיבור בין אנשים: מצאו שותפים פוטנציאליים לפרויקטים עתידיים.
- יזמות משותפת: הזדמנויות לשיתופי פעולה עם אנשים החולקים את חזונכם.
אנו מאמינים בכוחה של אחדות לקידום ענף הנדל”ן בישראל. יחד, נוכל ליצור השפעה משמעותית ולהוביל את התחום קדימה.
הצטרפו אלינו והיו חלק מקהילה שכולה מכוונת להצלחה ולצמיחה בעולם הנדל”ן הישראלי.
