מילון מושגים

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך לחידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים, שנועד למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות, בנייה לגובה, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בניית מרחבים ירוקים ומוסדות ציבור, ועוד. משנות ה-90 ואילך מורגשת תנופת יזמות ועשייה בתחום התחדשות העירונית, שהוכיחה כי ביכולתה להחיות שכונות חלשות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים לגור בסביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית.
התחדשות עירונית כוללת תמ”א 38/1 חיזוק הבניין ותוספת קומות, תמ”א 38/2 הריסה ובניה מחדש ופינוי בינוי.

פינוי-בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים להניע תהליך של התחדשות עירונית. בפרויקט פינוי-בינוי הורסים מבנים קיימים בכדי לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, ולשדרג את פני האזור על ידי הקמת שטחים ציבוריים ומתן הטבות נוספות לדיירים, תוך שדרוג המרחב הציבורי ומתן פתרונות תנועה וחנייה.
בבינוי-פינוי היזם מתחיל לבנות בניין חדש בשטח לא מבונה בקרבת הבניינים המועדים לפינוי והריסה. עם סיום בניית הבניינים החדשים, עוזבים הדיירים את דירותיהם הישנות ועוברים ישירות לדירות חדשות בבניין החדש (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר פינוי הבניין הישן, היזם הורס אותו ובמקומו בונה בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכך הלאה.
פרויקטים לפינוי-בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור (שאינן חייבות להיות ברצף גיאוגרפי). ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם, שלא במסגרת פרויקט זה.
תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון. מימושו מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.
תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי. מסלול מיסוי פועל מתוקף חקיקה בנוגע למיסוי מקרקעין ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד. במסלול זה מעורב מתחילת התהליך יזם פרטי המעוניין בביצוע הפרויקט. היזם הוא זה שפונה לוועדה הממשלתית והוא זה שמממן את התכנון בתיאום עם העירייה.
הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בניה באזורים מבונים בעיקר על בסיס תשתיות קיימות ללא צורך בפינוי האוכלוסייה הקיימת. מסלול זה מאפשר הכללתם של מתחמים שאינם עומדים בתנאי הסף למסלול פינוי בינוי, ובעיקר לעניין היקף תוספת זכויות הבניה הנדרשת במסלול פינוי בינוי. במסלול עיבוי מתאפשרת תוספת בנייה ניכרת (לפחות שתי קומות) על המבנים ובצדם. שיפוץ והרחבת הדירות הקיימות ממומן על ידי מכירת הדירות החדשות שייבנו. לאחר אישור התוכנית, קיום העסקאות הוא באחריות מלאה של בעלי הנכסים והדירות. על התושבים לבחור יזם המציע להם תמורה טובה, ועל היזם לחתום על חוזה עם כל דייר ודייר.
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שנבנו על פי תקנים ישנים ולשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. התוכנית מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת באמצעות תוספת זכויות באופן גורף בכל רחבי הארץ ומאפשרת לסייע לבעלי נכסים לממן את החיזוק בין השאר גם על-ידי מתן פטור מהיטלי השבחה. התמ”א מעניקה לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת לתוספת זכויות בניה למבנית הטעונים חיזוק וניתן להוציא היתרי בניה מכוחה. קיימים שני מסלולים לקידום בקשות לתמ”א. האחד תוספות על גבי בניין חזק תוך כדי חיזוק המבנה והשני הריסה ובניה מחדש.
פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע”מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים.

תכנון ובניה

מסמך בעל תוקף חוקי, שנועד לקבוע את אופן השימוש בקרקע. תב”ע מורכבת משני נספחים עיקריים: תשריט ותקנון. ניתן לצרף אליהם נספחים נוספים, כגון תכנית בינוי. תב”ע יכולה להיות על מבנה אחד או יותר. תב”ע קובעת את יעודי הקרקע, זכויות הבניה ומגבלות הבינוי לנושא מספר הקומות וקווי הבניין.
מסמך תכנוני, המגדיר באופן עקרוני את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים. תכנית-אב מתוכננת בדרך כלל לשכונה/רובע עירוני והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חנייה, שטחים ירוקים ומבני ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. מכוח תכנית-אב לא ניתן להוציא היתרי בנייה ויש צורך בהגשת תב”ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי תב”ע קיימת.
שטחי בניה חלקי גודל המגרש. אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית החלה על המגרש. לדוגמה: אם במגרש בשטח דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50% ניתן לבנות בו 500 מ”ר.
ציון תכסית הקרקע בתב”ע משמש לקביעת השטח הבנוי אותו ניתן לבנות בקומת הקרקע- או במילים אחרות: עד כמה ניתן לפרוש את המבנה ע”פ הקרקע.
הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תכנית בניין ערים (ע”ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התכנית.
אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה. היתר בנייה יינתן מכוח התב”ע התקפה החלה על הקרקע. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה. תוקפו של היתר בניה- שנה בלבד, אך עם תחילת הבניה מוארך תוקפו אוטומטית ל-3 עד 5 שנים.
היא תכנון מילולי המתאר את דרישות המזמין – היזם, ומאפשר לאדריכל להכין את התוכניות הראשוניות לאישורו של המזמין. הפרוגרמה מביעה ומייצגת את כל הצרכים של הלקוח, בכל מה שנוגע לפרויקט, והיא בעצם ספר ההנחיות שנוצר עבור המזמין – היזם.
תשריט הבקשה להיתר הבניה (מוגש ע”ג גיליון נייר ארוך דמוי אקורדיון). התשריט כולל: שרטוטי הבית השונים בקנ”מ 1:100, חישובי שטחים, מפות, תצהירים וחתימות. ה’גרמושקה’ נערכת ע”י אדריכל המבנה ומופקת במכון העתקות על חשבון מבקשי הבקשה. העתקים ממנה יועברו לרשויות השונות לצורך חתימה (פיקוד העורף, כיבוי אש, מנהל מקרקעי ישראל, בזק וכיו”ב).
קומה מפולשת זוהי קומת עמודים מקורה, הפתוחה בצדדים (ללא קירות בדפנות). לרוב היא נמצאת בבניינים הבנויים מעל בתי עסק או בניינים הבנויים בשיפוע. קומה מפולשת מסוכנת במיוחד בעת רעידות אדמה.
מרחב מוגן דירתי. נדרש בתוספת בניה של מעל 12 מ”ר לבית ישן, או בעת בניית מבנה חדש. פיקוד העורף דורש שהממ”ד יהיה בעל שטח מינימלי של 9 מ”ר נטו (וברוחב מינימלי של 160 ס”מ). במבנים ציבוריים יוקם חדר מוגן גדול יותר, ובעל שירותים כימיים. במבנים רבי קומות הדרישה הנה שכל חדרי הביטחון ימוקמו האחד מעל לשני.
המרחק של המבנה מגבול המגרש. קווי הבניין נקבעים בתב”ע.
שטחים המוקצים בתכנית המתאר לבנייה ציבורית.
שטח ציבורי לגנים ופארקים ובשום מקרה לא לבנייה מסחרית.
מפרט לביצוע עבודות בניית הדירה החדשה. המפרט מתאר את חומרי הגמר של הדירות ושל השטחים הציבוריים, כמו גם את סוגי החיפוי החיצוני של הבניין.

משפטי

בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.
הדירות הניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש.
מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: שטח המקרקעין, בעלי הזכויות וחלקיהם היחסיים, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, ועוד. ניתן להוציא נסח טאבו בקלות באינטרנט תמורת כמה שקלים בודדים. לצורך הזמנת הנסח יש צורך לציין מספר גוש וחלקה, שאותם ניתן לאתר, בין היתר, במפה הממשלתית.
היטל אשר מוטל ע”י הרשות המקומית על בעלי הקרקע, במקרה בו שופרה התכנית לבניין העיר (תב”ע) באזור. ההיטל מחושב ע”י שמאי הרשות לפי עליית ערך הקרקע בעקבות השינוי. את התשלום גובה הרשות בהוצאת היתר בניה, או במקרה של מכירת הקרקע. במקרה זה, ע”פ החוק, היטל ההשבחה אמור להיות משולם ע”י מוכר הקרקע.
בנק אשר ייתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות.
צו המורה על רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים, וניתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים לבקשת בעלי דירות בבניין ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה יותר ממחצית שטח הרצפה של כלל הדירות בבניין זה.
דיווח המבוצע בידי שמאי מקרקעין, ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט כלכלית פיננסית. דו”ח אפס מוגש לבנק בהקשר להתקשרות עם יזמים לצורך בקשת ליווי פיננסי של הבנייה. הדו”ח ערוך במתכונת קבועה ומכיל את תחזית עלויות הבניה בצורה מפורטת ביותר.
הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או למשל בפרויקט תמ”א 38, על מנת שעורך הדין של הדיירים יחתום בשם הדיירים על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.
ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ”א 38(2) מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופה שבה הוא מפונה מדירתו.
הוא תעודה משפטית פורמאלית, שמנפיק בכתב רשם המקרקעין, והמעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה או שלא בתמורה. שטר המכר משמש כהוכחה שהקניין ברכוש – אם גם לא הרכוש עצמו – הועבר, ולפיכך הקונה יכול לקבלו לרשותו ולהשתמש בו. שטר מכר יכול שיהיה גם קבלה על הכסף ששולם הקונה למוכר. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין ופרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה בעבר נחשבה ההחזקה בשטר מכר כהוכחה מספקת של בעלות המוכר וזכותו למכור אותו רכוש. כיום אין הדבר כך, והוראת חוק המקרקעין קובע, כי ניתן להסתמך רק על רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה:

הוקמה ב-1966 מכוח חוק התכנון והבנייה. היא מורכבת משש ועדות משנה: ועדת עררים, בנייה ותקנות, הקלות מתשתיות תחבורה, קידום תכניות, מתחמי רעש מטוסים ואישור תכניות עבודה למשק הגז.בין תפקידיה: ייעוץ לממשלה ולשר האוצר בכל הנוגע ליישום חוק התכנון והבנייה, תכנון תכניות מתאר ארציות (עד לאישור הממשלה) ומחוזיות, דיון בעררים המוגשים על תכניות בסמכות מחוזית ועל ועדות אחרות ועוד.

הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

הוועדה הוקמה במסגרת התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה. היא מונה חמישה עשר חברים ותפקידה לדון בתכניות המוגשות לה, ולבחון האם הן עומדות בקריטריונים תכנוניים שמטרתם שמירה על הקרקע החקלאית והשטחים הפתוחים.

הוועדה לתשתיות לאומיות (ות”ל):

הוקמה במטרה למסד גוף תכנון ייחודי, אשר יתמחה בקידום סטטוטורי ותכנון מהיר של תכניות תשתית בעלות חשיבות לאומית. הוועדה פועלת לצד המועצה הארצית ומחזיקה בסמכויות דומות לה בענייני תכנון ובנייה, וכן סמכות לתת היתרי בניה על פי תכניות לתשתית לאומית.

הוועדה לשמירת הסביבה החופית (ולחוף) :

הוקמה מתוקף חוק שמירת הסביבה החופית התשס”ד-2004. הוועדה מופקדת על שמירת הסביבה החופית בכללותה והגנה עליה מפני פגיעה, באמצעות מציאת איזון בין שיקולי התכנון לבין צמצום ומניעת הפגיעה בה, וזאת בהתאם לעקרונות, לתנאים ולסייגים שנקבעו בחוק.

הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ”ל):

הוקמה בשנת 2014 ככלי לפתרון משבר הדיור. מטרתה, להביא להגדלת היצע יחידות הדיור וליצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, ובמחיר מופחת.הוועדה פועלת מתוקף החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע”ד – 2014.

ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת”ע):

דנה בנושאים הבאים: אישורים מתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות (ובתנאי שהן כוללות מנגנון גמישות בסמכות המועצה הארצית); אישורים מהוראות תוכניות ארציות או מחוזיות והמלצה לשר הפנים בעניין שינוי מרחבי תכנון.